Tokenizar inmuebles: ¿Qué es? – Rentabilidad, Ejemplos y Regulación

Introducción

Tokenizar inmuebles en Argentina, representa una revolución en un mercado ya conocido por su dinamismo y su rápida adopción de innovaciones tecnológicas. Este concepto emergente está captando la atención tanto de inversores como de profesionales del sector, marcando un punto de inflexión en la forma en que se concibe la inversión inmobiliaria. En este artículo, nos proponemos explorar en detalle qué es la tokenización de inmuebles, cómo funciona, sus beneficios, y examinar su situación actual y potencial en el contexto argentino.

“El país que más usuarios e inversores registra, fuera de España, es Argentina. gentina».-Eric Sánchez, CEO de Reental 

¿Qué es la Tokenización de Activos Inmobiliarios?

La tokenizar inmuebles, es el proceso de convertir derechos de propiedad o acciones de un inmueble en tokens digitales en una blockchain. Estos tokens representan una fracción del valor del inmueble y pueden ser comprados y vendidos en plataformas digitales. Este proceso brinda una mayor liquidez a un mercado tradicionalmente ilíquido y abre nuevas oportunidades de inversión.

¿Qué Permite Hacer la Tokenización de Inmuebles?

La tokenización  permite a los inversores comprar y vender fracciones de propiedades inmobiliarias de manera eficiente y segura. Facilita la inversión en el mercado inmobiliario, incluso para aquellos con capital limitado, y democratiza el acceso a este sector. También proporciona transparencia y trazabilidad en las transacciones, reduciendo el riesgo de fraude.

«Nadie se queda afuera, sin importar su posición social. Cualquiera que pueda tener una billetera de Bitcoins en su celular (solo hay que descargarla y es gratis) puede comprar y recibir ese activo digital. Además, como es posible fraccionar hasta en 100 millones de veces (Satoshi), cualquiera podría acceder a la transacción».– Juan Tapiola, CEO de Spazios

¿Para Qué Sirve Tokenizar Inmuebles?

Tokenizar inmuebles sirve para:

• Facilitar el Acceso a la Inversión Inmobiliaria: Permite a pequeños inversores participar en proyectos que de otro modo serían inaccesibles.
• Mejorar la liquidez del mercado: Al convertir propiedades en tokens, se facilita su compra y venta, aumentando la liquidez del mercado.
• Transparentar las transacciones: La blockchain asegura que todas las operaciones sean transparentes y rastreables.

¿Cómo Tokenizar Activos Inmobiliarios?

El proceso de tokenización de un inmueble implica los siguientes pasos:

 

Paso	Tokenización de Inmuebles	Inversión Inmobiliaria Tradicional
1. Evaluación y Selección	Identificar una propiedad adecuada para la tokenización	Seleccionar un inmueble basándose en su ubicación, precio y potencial de valorización
2. Auditoría Legal y Financiera	Verificar la legalidad y viabilidad financiera del inmueble para su tokenización	Realizar una inspección del inmueble, evaluar el título de propiedad y realizar una evaluación financiera
3. Creación de Activos	Emisión de tokens digitales que representan una parte del valor del inmueble en una blockchain	Compra física del inmueble o adquisición de derechos de propiedad
4. Comercialización	Listar los tokens en una plataforma especializada para su compra y venta	Publicitar y vender o alquilar el inmueble a través de canales tradicionales (inmobiliarias, anuncios, etc.)

¿Qué Ventajas tienen los Inmuebles tokenizados?

Dentro de las principales ventajas, podemos mencionar las siguientes:

 

• Accesibilidad: Permite a más personas invertir en bienes raíces.
• Diversificación: Ofrece la posibilidad de invertir en múltiples propiedades.
• Transparencia y Seguridad: La tecnología blockchain garantiza la autenticidad de las transacciones.
• Liquidez Mejorada: Facilita la compra y venta rápida de participaciones inmobiliarias.

Tipos de Tokenización de Inmuebles

Existen diferentes tipos de tokenización inmobiliaria cada uno de los cuales, posee particularidades diferentes.

• Tokenización de Propiedad Completa
  • Descripción: Este tipo implica convertir el valor total de un inmueble en tokens. Cada token representa una fracción del valor total de la propiedad. Es ideal para inversores que buscan participar en la propiedad de un inmueble específico sin necesidad de comprarlo en su totalidad.
  • Ejemplo de Uso: Un edificio de apartamentos cuyo valor total se divide en tokens, permitiendo a múltiples inversores adquirir una parte del edificio.
• Tokenización de Deuda Inmobiliaria
  • Descripción: En este enfoque, se tokenizan los préstamos o hipotecas asociados a un inmueble. Los inversores compran tokens que representan una parte de la deuda inmobiliaria, ganando rentabilidad con base en los pagos de intereses y principal.
  • Ejemplo de Uso: Tokenizar una hipoteca de un edificio comercial, donde los inversores reciben retornos basados en los pagos de la hipoteca.
• Tokenización de Fondos Inmobiliarios
  • Descripción: Consiste en la tokenización de inversiones en fondos inmobiliarios. Los tokens representan una participación en un portafolio diversificado de propiedades, en lugar de una sola propiedad.
  • Ejemplo de Uso: Un fondo que posee varios inmuebles comerciales y residenciales, y su valor se divide en tokens para ser adquiridos por los inversores.

Cada tipo de tokenización ofrece distintas ventajas y se adapta a diferentes perfiles de inversores y estrategias de inversión. 

¿Qué Inmuebles Puedo Tokenizar?

En teoría, cualquier tipo de inmueble puede ser tokenizado, desde propiedades residenciales hasta comerciales o industriales. Sin embargo, es esencial que el inmueble cumpla con todos los requisitos legales y financieros para su tokenización.

¿Es rentable Tokenizar Inmuebles?

Mientras que la inversión tradicional en inmuebles puede requerir una inversión inicial más alta y estar sujeta a procesos más largos y costosos, la tokenización ofrece una mayor liquidez y accesibilidad, aunque con un nivel de riesgo que debe ser considerado cuidadosamente por los inversores.

 

Criterio	Inversión Tradicional en Inmuebles	Tokenización de Inmuebles
Costos de Transacción	Mayores costos debido a impuestos, comisiones inmobiliarias y gastos legales.	Menores costos por la naturaleza digital y la reducción de intermediarios.
Liquidez	Menor liquidez debido al tiempo necesario para la venta o alquiler del inmueble completo.	Mayor liquidez gracias a la posibilidad de vender fracciones del inmueble rápidamente en el mercado digital.
Accesibilidad	Requiere una inversión significativa para adquirir un inmueble completo.	Permite a inversores con capital limitado acceder al mercado inmobiliario mediante la compra de fracciones.
Riesgo de Inversión	Dependiente del mercado inmobiliario local y la gestión del inmueble.	Diversificación del riesgo al invertir en múltiples propiedades y dependencia de la estabilidad del mercado de tokens.
Retorno Potencial	Dependiente de la valorización del inmueble y los ingresos por alquiler.	Influenciado por la valorización del inmueble y la demanda del mercado de tokens.
Barrera de Entrada	Alta, especialmente en mercados inmobiliarios de alto valor.	Baja, facilitando la inclusión de pequeños inversores.

Tokenizar Activos Inmobiliarios: Regulación

En Argentina, la regulación sobre tokenización de inmuebles está en desarrollo. Por tal motivo, es crucial estar al tanto de las leyes y regulaciones actuales para garantizar la legalidad y seguridad en las transacciones de tokens inmobiliarios.

• Marco Legal en Desarrollo
  • La normativa sobre la tokenización de inmuebles en Argentina está en proceso de formación. Aún no existe un marco legal específico que regule completamente esta práctica.
• Regulaciones de la CNV (Comisión Nacional de Valores)
  • La CNV, que regula los mercados de valores en Argentina, juega un rol crucial en la supervisión de las inversiones en tokens relacionados con inmuebles. Es importante estar atento a las directrices y decisiones emitidas por esta entidad.
• Cumplimiento de Leyes Financieras y Tributarias
  • Los procesos de tokenización deben cumplir con las leyes financieras y tributarias vigentes en Argentina, incluyendo aspectos como el blanqueo de capitales y la evasión fiscal.
• Aspectos de Propiedad y Registro
  • La tokenización de inmuebles debe respetar las leyes de propiedad y los procesos de registro inmobiliario en Argentina. Esto incluye la verificación de títulos de propiedad y el cumplimiento de las normativas locales de registro.
• Transparencia y Protección al Inversor
  • Las regulaciones buscan garantizar la transparencia en las transacciones y la protección de los inversores, especialmente en lo que respecta a la divulgación de información y el manejo de conflictos de interés.
• Adopción de Tecnología Blockchain
  • Aunque la tecnología blockchain es un componente esencial en la tokenización, su uso y regulación también están en proceso de adaptación en el marco legal argentino.
• Cooperación Internacional y Normas Globales
  • Argentina podría alinear sus regulaciones con las normas y prácticas internacionales en materia de tokenización y criptoactivos, lo que influiría en cómo se estructuran y regulan estos productos financieros.
• Protección de Datos y Privacidad
  • Al manejar datos personales y financieros, las plataformas de tokenización deben adherirse a las leyes de protección de datos y privacidad en Argentina.

Es crucial para inversores y propietarios mantenerse informados y asesorarse adecuadamente sobre las regulaciones actuales y futuras en Argentina, para garantizar, que las actividades de tokenización se realicen de manera legal y segura.

Ejemplos de Tokenizar Inmuebles

En Argentina, ya hay ejemplos de proyectos inmobiliarios tokenizados, como edificios de departamentos y desarrollos comerciales. Estos casos ilustran el potencial y el creciente interés en la tokenización inmobiliaria en el país.

• Proyectos Residenciales Tokenizados

  • Varios edificios de departamentos en ciudades importantes de Argentina han sido tokenizados. Esto permite a los inversores adquirir tokens que representan una fracción del valor de un departamento o del edificio en su conjunto.
  • Impacto: Estos proyectos demuestran cómo la tokenización puede hacer que la inversión inmobiliaria sea más accesible y flexible, permitiendo a los inversores diversificar su cartera con inversiones más pequeñas en múltiples propiedades.

• Desarrollos Comerciales y de Oficinas

  • Proyectos de oficinas y espacios comerciales en áreas urbanas también han adoptado la tokenización. Los inversores pueden comprar tokens que les dan derecho a una parte de los ingresos por alquileres o a una fracción del valor de venta del inmueble.
  • Impacto: Estos casos ilustran cómo la tokenización puede aportar liquidez a propiedades comerciales y ofrecer a los inversores una nueva forma de acceder a rentas comerciales.

• Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario

  • Algunas plataformas de crowdfunding en Argentina han comenzado a utilizar la tokenización para facilitar la inversión colectiva en proyectos inmobiliarios. Estas plataformas permiten a los usuarios comprar tokens que representan una inversión en un proyecto específico.
  • Impacto: Esto democratiza aún más la inversión inmobiliaria, bajando la barrera de entrada y ofreciendo a los pequeños inversores la oportunidad de participar en proyectos grandes y rentables.

• Proyectos de Renovación y Desarrollo

  • Proyectos de renovación urbana y desarrollo de nuevas construcciones también están explorando la tokenización como una forma de financiamiento. Estos proyectos permiten a los inversores contribuir en etapas tempranas a cambio de tokens que pueden aumentar su valor a medida que el proyecto se desarrolla.
  • Impacto: Esta aproximación abre nuevas vías de financiamiento para desarrolladores y ofrece a los inversores la posibilidad de participar en proyectos desde su concepción.

• Casos de Estudio y Pilotos

  • Algunas empresas inmobiliarias y tecnológicas en Argentina están realizando proyectos piloto para estudiar la viabilidad y los beneficios de la tokenización en diferentes tipos de propiedades y zonas geográficas.
  • Impacto: Estos casos de estudio son fundamentales para entender mejor los desafíos, oportunidades y el impacto real de la tokenización en el mercado inmobiliario argentino.

El potencial de la tokenización en el mercado inmobiliario argentino es enorme. Podría no solo revolucionar la forma en que se realizan las inversiones, sino también contribuir significativamente a la estabilidad y crecimiento del sector. Al atraer nuevas formas de capital y ofrecer métodos de inversión innovadores, la tokenización puede desempeñar un papel crucial en la dinamización del mercado inmobiliario.